Calculadora de actualización de alquiler 2026: IPC e IRAV
Cada contrato de alquiler se actualiza en su aniversario, y desde 2025 no todos usan el mismo índice. Esta calculadora mira la fecha de firma de tu contrato, decide si te corresponde el IPC o el IRAV, busca el dato en el INE y aplica el tope legal que estuviera en vigor el día de la actualización.
Todo el cálculo ocurre en tu navegador. No hay registro, no se guarda ningún dato y los índices se consultan en abierto a la API pública del Instituto Nacional de Estadística. Si esa consulta falla, la calculadora te deja introducir los valores a mano con el enlace a la tabla oficial.
Introduce la renta actual y la fecha de firma para ver la actualización.
Qué índice se aplica a tu contrato
La pregunta que decide todo lo demás es cuándo se firmó el contrato. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y su disposición transitoria cuarta dejó claro que los contratos anteriores siguen rigiéndose por la normativa que ya les era aplicable. De ahí salen tres grupos:
| Contrato firmado | Índice aplicable | Límite | Base legal |
|---|---|---|---|
| Antes del 6 de marzo de 2019 | El pactado en el contrato (en la práctica, el IPC) | Sin tope propio, salvo los extraordinarios de 2022-2024 y marzo-abril de 2026 | Art. 18.1 LAU, redacción de la Ley 4/2013 |
| Del 6 de marzo de 2019 al 25 de mayo de 2023 | El pactado; si el pacto no detalla índice, el IGC | La subida anual nunca puede superar la variación del IPC | Art. 18.1 LAU, redacción del RDL 7/2019 |
| Desde el 26 de mayo de 2023 | IRAV (desde su primera publicación, el 2 de enero de 2025) | El propio IRAV actúa como límite máximo de la subida | DA undécima LAU, añadida por la Ley 12/2023 |
Hay un matiz que se pasa por alto a menudo: un contrato firmado en, por ejemplo, julio de 2023 está sujeto a la Ley 12/2023, pero su primera actualización, en julio de 2024, no pudo hacerse por IRAV porque el índice todavía no existía. El INE lo publicó por primera vez el 2 de enero de 2025. Esas actualizaciones intermedias se hicieron por el índice pactado con el tope extraordinario del 3 % vigente en 2024.
Cómo se calcula la subida
Con el IPC se comparan dos niveles del índice separados por doce meses:
renta nueva = renta actual × (índice del mes de referencia ÷ índice del mismo mes del año anterior)
Con el IRAV no hace falta dividir nada. El INE lo publica ya como variación anual en porcentaje, con dos decimales, así que basta con aplicarlo:
renta nueva = renta actual × (1 + IRAV ÷ 100)
Un ejemplo real con los datos publicados: una renta de 950 € que se actualiza en julio de 2026 con el IRAV de junio (2,44 %) pasa a 973,18 €, es decir 23,18 € más al mes y 278,16 € más al año. Si ese mismo contrato fuera antiguo y se actualizara por IPC, comparando el índice de junio de 2026 con el de junio de 2025 la variación interanual sería del 3,2 % y la renta subiría a 980,44 €. Esos algo más de siete euros al mes de diferencia son exactamente para lo que se diseñó el IRAV.
Todos los topes legales desde 2022
Además del índice, hay que mirar qué día cae el aniversario, porque desde 2022 se han sucedido varios topes extraordinarios que se aplican por fecha de actualización, no por fecha de firma:
| Fecha de la actualización | Tope | Norma |
|---|---|---|
| Antes del 31 de marzo de 2022 | Sin tope | Régimen ordinario del art. 18 LAU |
| 31/03/2022 – 31/12/2022 | 2 % | Art. 46 del RDL 6/2022, prorrogado por el RDL 11/2022 |
| 01/01/2023 – 31/12/2023 | 2 % | Art. 46 del RDL 6/2022, prorrogado por el RDL 20/2022 |
| 01/01/2024 – 31/12/2024 | 3 % | Art. 46 del RDL 6/2022, según la Ley 12/2023 |
| 2025 | Sin tope | El IRAV pasa a ser el límite de los contratos nuevos |
| 22/03/2026 – 29/04/2026 | 2 % | Art. 2 del RDL 8/2026, derogado el 28/04/2026 |
| Desde el 30 de abril de 2026 | Sin tope | Se recupera el régimen ordinario |
El tope del 2 % que duró cinco semanas
El caso de 2026 merece explicación aparte porque genera mucha confusión. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo entró en vigor el 22 de marzo y limitaba al 2 % la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. El 28 de abril de 2026 el Congreso rechazó su convalidación por 177 votos en contra frente a 166 a favor, y el acuerdo de derogación se publicó en el BOE del 30 de abril, entrando en vigor ese mismo día.
La consecuencia práctica es que el tope solo alcanzó a los contratos cuyo aniversario caía dentro de esas cinco semanas. Las actualizaciones aplicadas en esa ventana siguen siendo válidas y no se revisan; las posteriores vuelven al régimen ordinario del artículo 18 de la LAU sin más límite que el IRAV o el IPC según corresponda. Si tu aniversario cae justo a finales de abril de 2026, conviene contrastar el caso, porque el corte exacto está a un día de distancia según la fuente que se consulte.
Tres requisitos que hay que cumplir siempre
El índice es solo la mitad de la historia. Para que una subida sea exigible tienen que darse tres condiciones que el artículo 18 de la LAU impone con independencia del índice:
- Cláusula expresa. Sin pacto de actualización en el contrato no hay subida. Así de simple desde la reforma de la Ley 4/2013.
- Aniversario del contrato. La renta solo puede revisarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, ni antes ni de forma acumulada por años pasados.
- Notificación por escrito. La renta actualizada se paga a partir del mes siguiente al de la notificación, que debe indicar el porcentaje aplicado. Basta con una nota en el recibo del mes anterior.
Y un recordatorio que sorprende a muchos propietarios: tanto el IRAV como el IPC son límites máximos, no subidas automáticas. Se puede subir menos, o no subir, sin que eso implique renunciar a futuras actualizaciones.
Preguntas frecuentes sobre la actualización del alquiler
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
¿Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC?
¿El IRAV se aplica a todos los contratos de alquiler?
¿El casero puede subirme el alquiler si el contrato no dice nada?
¿Qué pasó con el tope del 2 % del Real Decreto-ley 8/2026?
¿Qué mes del índice tengo que usar para actualizar la renta?
Fuentes oficiales
- Actualización de la renta: artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
- IRAV: disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE (BOE-A-2024-26685).
- Topes de 2022 a 2024: artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, prorrogado por los Reales Decretos-leyes 11/2022 y 20/2022 y modificado por la Ley 12/2023.
- Tope de 2026 y su derogación: Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (BOE-A-2026-6545), y Resolución de 28 de abril de 2026 del Congreso de los Diputados (BOE-A-2026-9359).
- Datos de los índices: INE, series IPC general nacional (tabla 24077) e Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (tabla 72975).
Esta calculadora ofrece una estimación orientativa basada en la normativa vigente en 2026 y en los datos que introduces. La actualización efectiva depende de lo que diga tu contrato: sin cláusula expresa de revisión, la renta no se actualiza. No constituye asesoramiento jurídico ni financiero.