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Calculadora de ganancia patrimonial por venta de vivienda (IRPF 2026)

Cuando vendes una casa, Hacienda no te cobra sobre el precio de venta: te cobra sobre el beneficio real de la operación, lo que la ley llama ganancia patrimonial. Esta calculadora te dice cuánto es ese beneficio, si alguna exención lo deja a cero y qué cuota de IRPF queda al final, tramo por tramo.

Todo el cálculo se hace en tu navegador: no hay registro, no se envía nada a ningún servidor y no guardamos ningún dato. Si tienes 65 años o más, presta especial atención al apartado sobre la exención por edad: es la diferencia entre pagar decenas de miles de euros y no pagar nada.

Cuando la compraste

El importe que figura en la escritura de compraventa.

Si compraste antes de 1995 te avisamos: hay una reducción extra que esta calculadora no aplica.

ITP o IVA + AJD, notaría, registro y gestoría que pagaste al comprar.

Ampliaciones o reformas que mejoran la vivienda. No cuentan pintura ni reparaciones.

Cuando la vendes

El importe escriturado de la transmisión.

Comisión de la agencia, notaría, certificado energético y la plusvalía municipal si la pagas tú.

Tu situación
¿Tienes 65 años o más?

La edad se mira en la fecha de la venta. Es la variable que más cambia el resultado.

¿Era tu vivienda habitual?

Vivienda habitual = has residido en ella al menos 3 años seguidos, o lo era hasta hace menos de 2 años.

¿Estuvo alquilada alguna vez?

Si la alquilaste, las amortizaciones deducidas reducen el valor de compra y suben la ganancia.

¿Reinviertes en otra vivienda habitual?

Solo sirve si lo vendido era tu vivienda habitual. Tienes 2 años para reinvertir.

¿Contratas una renta vitalicia?

Opción para mayores de 65 que venden un inmueble que no es su vivienda habitual. Plazo: 6 meses.

Introduce el precio de compra y el de venta para ver tu estimación.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La fórmula está en los artículos 34 y 35 de la Ley 35/2006 del IRPF y es más sencilla de lo que parece:

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición

El valor de adquisición

Es el precio que pagaste por la vivienda más los gastos e impuestos inherentes a la compra (ITP o IVA más AJD, notaría, registro, gestoría) más las inversiones y mejoras que hayas hecho después. Y menos las amortizaciones fiscalmente deducibles si el inmueble llegó a estar alquilado: el artículo 40 del Reglamento del IRPF obliga a computar como mínimo un 3 % anual sobre el valor de la construcción, aunque no te lo dedujeras en su día. Es la sorpresa más común entre quienes venden un piso que tuvieron arrendado unos años.

El valor de transmisión

Es el precio de venta escriturado menos los gastos y tributos que soportas tú como vendedor: comisión de la agencia, certificado de eficiencia energética, notaría en la parte que asumas y la plusvalía municipal si la pagas tú. Cuanto mejor documentes estos gastos, menor será la ganancia y menor el impuesto, así que guarda todas las facturas.

Los tramos de la base del ahorro en 2026

La ganancia se integra en la base imponible del ahorro, que tiene su propia escala, distinta de la de las nóminas y las pensiones y común a toda España de régimen común (los territorios forales tienen sus propias normas). El último tramo subió del 28 % al 30 % con la Ley 7/2024, con efectos desde el ejercicio 2025, y ese 30 % sigue vigente en 2026.

Tramo de la base del ahorroTipo aplicableCuota acumulada al final del tramo
Hasta 6.000 €19 %1.140 €
De 6.000 a 50.000 €21 %10.380 €
De 50.000 a 200.000 €23 %44.880 €
De 200.000 a 300.000 €27 %71.880 €
Más de 300.000 €30 %—

La escala es progresiva por tramos, no un tipo único: una ganancia de 103.000 € no paga el 23 % entera, sino 19 % sobre los primeros 6.000 €, 21 % sobre los siguientes 44.000 € y 23 % sobre los 53.000 € restantes. Total: 22.570 €, un tipo efectivo del 21,9 %. Y ten presente que la escala es única para todo el ejercicio: si el mismo año cobras dividendos o vendes fondos, esas rentas ocupan los tramos bajos y tu vivienda puede acabar tributando en un tramo superior.

Si compraste antes de 1995

Las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 conservan los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria 9ª de la Ley del IRPF, que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Están sujetos a un límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión acumulado con todas tus ventas desde 2015, un dato que depende de tu historial y que ninguna calculadora puede conocer. Por eso esta herramienta no los aplica y te avisa cuando indicas un año de compra anterior a 1995: tu impuesto real será menor que el estimado, y ese caso merece la revisión de un asesor fiscal.

Mayores de 65 años: cuándo no pagas nada

Esta es, con diferencia, la regla que más dinero mueve para quien está cerca de la jubilación. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara exenta toda la ganancia obtenida al transmitir la vivienda habitual cuando el vendedor ha cumplido 65 años en la fecha de la venta. Sin límite de importe, sin reinvertir un solo euro y sin comprar otra casa. Una ganancia de 250.000 € que a los 64 años costaría 58.380 € de IRPF pasa a costar cero.

Lo que sí hay que cumplir:

  • 65 años cumplidos el día de la transmisión, no el 31 de diciembre. Si la venta se firma antes de tu cumpleaños, la exención no existe. Cuando la fecha está cerca, retrasar la firma de la escritura unas semanas es la decisión fiscal más rentable que se puede tomar.
  • Que sea vivienda habitual: haber residido en ella de forma continuada al menos tres años, o que lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Hay excepciones justificadas al plazo de tres años (matrimonio, separación, traslado laboral, dependencia).
  • Titularidad: la exención va por propietario. En un matrimonio con la vivienda en gananciales donde solo uno ha cumplido 65 años, solo queda exenta su mitad de la ganancia. Es otro motivo para mirar el calendario antes de firmar.

La exención también funciona si transmites únicamente la nuda propiedad y te reservas el usufructo vitalicio, una fórmula habitual para obtener liquidez sin dejar de vivir en casa.

¿Y si lo que vendes no es tu vivienda habitual?

Para el piso de la playa, el heredado o el que tuviste alquilado hay una segunda puerta: el artículo 38.3 deja exenta la ganancia de cualquier elemento patrimonial vendido por un mayor de 65 años si el importe obtenido se destina, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. El límite es de 240.000 € por contribuyente y para toda la vida, y si reinviertes menos del importe total obtenido la exención es proporcional. La renta debe empezar a cobrarse en el plazo de un año, con periodicidad al menos anual, y hay que comunicar a la aseguradora que el contrato se acoge a la exención.

Es una decisión que no debería tomarse solo por el ahorro fiscal: una renta vitalicia convierte un capital disponible en un ingreso mensual de por vida, lo que puede tener mucho sentido si la pensión pública se queda corta, y muy poco si necesitas mantener el capital líquido. Antes de decidir, conviene saber exactamente con qué pensión vas a contar: puedes estimarla gratis con nuestra calculadora de jubilación, que compara la pensión ordinaria, la anticipada y la demorada con la normativa de 2026.

Vender para mudarse a algo más pequeño

Si tienes menos de 65 años y vendes tu vivienda habitual para comprar otra, la vía es la exención por reinversión del artículo 38.1: reinvirtiendo todo el importe obtenido en los dos años siguientes (o en los dos anteriores) la ganancia queda exenta al 100 %, y si reinviertes solo una parte, exenta en esa misma proporción. Es la fórmula típica de quien se muda a una casa de precio parecido. Cuando el objetivo es al revés —vender grande, comprar pequeño y quedarse la diferencia— la parte no reinvertida sí tributa, y ahí cumplir 65 años antes de firmar vuelve a ser determinante.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa en 2026?
Se paga sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos los gastos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras). Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €. Una ganancia de 100.000 €, por ejemplo, paga 21.880 €, es decir un tipo efectivo del 21,9 %.
¿Cuándo no se paga nada por vender siendo mayor de 65 años?
Si has cumplido 65 años en la fecha de la venta y lo que vendes es tu vivienda habitual, toda la ganancia está exenta por el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. No hay límite de importe, no hay que reinvertir nada y no hay que comprar otra casa. El requisito es que sea realmente tu vivienda habitual: haber residido en ella de forma continuada al menos tres años, o que lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. La misma exención se aplica a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, cualquiera que sea su edad.
¿Qué gastos y mejoras puedo restar de la ganancia?
Al valor de compra puedes sumar el ITP o el IVA más AJD, la notaría, el registro, la gestoría y la comisión de la inmobiliaria que pagaste al comprar, además de las inversiones y mejoras posteriores. Ojo con la diferencia: una ampliación, cerrar una terraza o cambiar una instalación por otra mejor son mejoras; pintar, cambiar el suelo por otro equivalente o arreglar una avería son gastos de conservación y no computan. Del precio de venta puedes descontar la comisión de la agencia, el certificado energético, la notaría que asumas y la plusvalía municipal si la pagas tú.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF deja exenta la ganancia si el importe obtenido en la venta se reinvierte en comprar o rehabilitar otra vivienda habitual, con un plazo de dos años (y también valen los pagos hechos en los dos años anteriores a la venta). Si reinviertes menos del total obtenido, la exención es proporcional: reinvertir el 60 % del importe deja exento el 60 % de la ganancia. No tiene límite de edad, pero exige que tanto la vivienda vendida como la comprada sean vivienda habitual.
¿Es lo mismo que la plusvalía municipal?
No, son dos impuestos distintos y en una venta pueden coincidir los dos. La ganancia patrimonial del IRPF la cobra Hacienda sobre el beneficio real de la operación y se declara en la renta del año siguiente. La plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra tu ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo y se paga en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Cada municipio fija sus tipos y coeficientes dentro de los máximos estatales, así que esta calculadora no la estima; consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento. Si la pagas tú como vendedor, puedes sumarla a los gastos de la venta.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
No pagas IRPF por la venta, pero conviene declararla igualmente porque la pérdida tiene valor fiscal. Se compensa primero con las ganancias patrimoniales de la base del ahorro del mismo ejercicio; si queda saldo negativo, puedes compensar hasta un 25 % de él con los rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses) de ese año, y lo que aún sobre se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes. Una pérdida bien declarada puede ahorrarte impuestos varios años después.

Fuentes oficiales

  • Cálculo de la ganancia: artículos 34 y 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF.
  • Exención para mayores de 65 años (vivienda habitual): artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.
  • Exención por reinversión en vivienda habitual: artículo 38.1 de la Ley del IRPF y artículo 41 del Reglamento (Real Decreto 439/2007), que fija el plazo de dos años y la regla de proporcionalidad.
  • Exención por reinversión en renta vitalicia: artículo 38.3 de la Ley del IRPF y artículos 42 y disposición adicional 9ª del Reglamento (límite de 240.000 € y plazo de seis meses).
  • Escala del ahorro (19 / 21 / 23 / 27 / 30 %): artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF, con la subida del último tramo estatal del 14 % al 15 % introducida por la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2025 y vigente en 2026.
  • Concepto de vivienda habitual y amortización mínima: artículos 40 y 41 bis del Reglamento del IRPF.
  • Coeficientes de abatimiento (compras anteriores a 1995): disposición transitoria 9ª de la Ley del IRPF, con el límite conjunto de 400.000 €.

Esta calculadora ofrece una estimación orientativa basada en la normativa vigente en 2026 y en los datos que introduces. No es un cálculo oficial ni constituye asesoramiento fiscal: consulta la información de la Agencia Tributaria (AEAT) o a un asesor antes de presentar tu declaración. No contempla el régimen foral de País Vasco y Navarra, la tributación de no residentes, las reglas especiales de herencias y donaciones ni los coeficientes de abatimiento anteriores a 1995. Tampoco calcula la plusvalía municipal, que es un impuesto local distinto.